この地域の再開発準備組合が発行した「まちづくり通信Ｎｏ．２８」（２０２４年７月発行）に、６番目の「質問」及び「回答」（以下、「Ｑ＆Ａ」と略します。）として、以下の記載があります。
［質問（Ｑ）］ 権利床価格より保留床価格が激安で売り出されることはあるのか？
［回答（Ａ）］ 保留床価額（時価）が権利床価額を下回ることはありません。このことは都市再開発法で定められており、下回ることがあれば事業認可されません。当地区では、保留床を権利床より高く保留床所得者（不動産会社）に売却し、保留床処分金を事業資金に充当するので、ご質問とは反対のことになります。そもそも再開発組合の収入の多くを保留床処分金が占めることから、低廉な保留床価格では事業が成立しません。また、権利変換計画を策定する際には、専門的知識を有する審査官の同意を得た上で、都知事に認可申請することになります。
「質問（Ｑ）」を見ますと、「権利床価格」が記載されています。しかし、「権利床価格」とは、権利床の総額を意味するのでしょうか。それとも、権利床の単価を意味するのでしょうか。そもそも、当連絡会が今までに発行した瓦版にも、「権利床価格」、「権利床価額」、「権利床単価」などの語は、記載されていません。よって、「質問（Ｑ）」の内容自体が、全く曖昧であり、このような書き方は、我々地権者を惑わすだけです。
次に、「回答（Ａ）」の冒頭の「保留床価額（時価）が権利床価額を下回ることはありません。」も、その意味が不明であるばかりか、「東急不動産は、地権者が取得する権利床よりも高い値段で、保留床を買ってくれるので、我々地権者としては、保留床が高く売れて、得である」との誤った印象操作を行なおうとしているように見えます。また、「このことは都市再開発法で定められており・・」とのことですが、都市再開発法の何条に、何が定められているのでしょうか。さらに、「低廉な保留床価格では事業が成立しません」とのことですが、何を根拠に、このような断定ができるのでしょうか。
再開発事業で最も重要なことは、ディベロッパー（東急不動産）が取得する保留床の「単価」です。保留床の単価が激安であると、保留床の面積は増えるので、その分、我々地権者が取得する権利床の面積は、減ってしまいます。逆に、保留床の単価が高いと、保留床の面積は減るので、その分、権利床の面積は、増えます。
したがって、保留床の単価を、市場の実勢価格に応じて決めることが、我々地権者の利益（権利床の確保）のためには、非常に重要と言えます。
一般に、マンションの分譲の粗利益率は約２０％ですので、保留床の単価は、想定分譲価格の７５～８０％が適正水準と考えられます。例えば、近隣マンションの分譲単価が坪１，０００万円であれば、保留床の単価は、坪７５０～８００万円が適正水準となります。しかし、他の地区における再開発事例を見ますと、近隣の相場の半値以下という激安の保留床の単価を既成事実化するケースが目立ちますので、我々地権者は、この点に注意すべきです。また、この点が東急不動産によって確認されない限り、我々地権者は、決して、再開発に同意すべきではありません。なぜなら、上述のとおり、保留床の単価が激安であれば、その分、我々地権者が本来得るべき権利床の面積が大幅に減らされるからです。
前記のＱ＆Ａは、質問も回答も共に曖昧であり、東急不動産が自作自演したのではないかと疑うほど、我々地権者を誤った方向に導くものと言えますので、皆さん、ご注意ください。
第２回意見交換会開催のお知らせ
当連絡会では、下記の場所・日時に、この地域の地権者・居住者を対象に、再開発に関する第２回意見交換会（参加費は無料）を開催します。事前申し込みは不要です。直接、会場へお越しください。なお、業者の方、及び、準備組合理事の方は、参加をご遠慮ください。
日時：２０２５年８月３日（日） 午前１０：００～１１：４５
場所：若松地域センター ２階 第１集会室
