１０月１２日（日）に、港区の「泉岳寺周辺地区を心配する会」で再開発問題に取り組んでいる方をお招きして、「再開発話における地権者としての注意事項」をテーマに、いろいろとお話いただきました。出席者数は、１６名（我々連絡会のメンバー４名の他に、当地区内の地権者等１２名）でした。アンケートを回収したところ、非常に好評でしたので、今回、お話の要点をご紹介することにします。
［再開発は、莫大な開発利益を期待できるビジネスである」
・ビジネスとして留意すべきことは、業者（ディベロッパー；当地区では東急不動産）が、地権者にとって「利益相反の相手」（利益相反とは、一方が自分の利益を優先することで、他方の利益と対立することをいいます。）であることです。業者が得る保留床の面積が増えるほど、地権者が得る権利床の面積は減ります。今は地権者に寄り添う「事業協力者」の立場でも、最後は「参加組合員」に変身し、いわば「飼い犬に噛まれる」事態となりえます。
・業者は、自らが安値で保留床を確保しながら、地権者には、「増床制限」をして、「安値で権利床を増やす」ことをさせないので、要注意です。「増床制限」は、業者が開発利益を独り占めするための常套手段です。
［だからこそ、業者（ディベロッパー）は、再開発をしたがるのである］
・業者は、先に権利床（地権者が得る床）を「等価交換」で確定させてしまい、残りの床（保留床）のすべてを得ようとするので、要注意です。このように法律で決められているわけではなく、「先に保留床を決め、残りを権利床とする」ことも可能です。
・「等価交換」は、「等面積交換」ではありません。例えば、古いマンションで６０平方メートルの部屋を所有する地権者は、６０平方メートルの新たな床をもらえるわけではありません。
・「地権者は等価交換して終わり」という業者の説明には注意すべきです。
［しかし、再開発というビジネスの事業リスク（建設コストの予期せぬ増大や地震などによる破綻）は、地権者が負う］
・なぜなら、このビジネスの主体は、業者や行政ではなく、地権者だからです。
・最悪の場合、地権者は資産を失います。
［再開発で最も影響を受けるのは、高齢者と土地所有者（特に一戸建て）」である］
・高齢者は、引越し先の仮住まいを探すのにも苦労します。
・一戸建ての所有者は、再開発で確実に損をします。土地が、減価償却物件に変換されるからです。
・再開発後には、土地がすべて共有となるため、管理費及び修繕積立金は必須であり、年金生活者（高齢者）には厳しいものとなります。
［再開発は、「都市計画決定」で実質的に決まり、後戻りはできない］
・準備組合への「加入」を以て、「同意者」とみなされる懸念があります。
・業者は、来年の年末までに駆け込みで「都市計画決定」を目指す可能性があります。それによって、「激安の保留床単価」を実現できるからです。国土交通省の事務連絡によると、それが可能です。
［そもそも、準備組合は、法人格のない任意団体であり、その「約束」や「合意」には法的責任がない］
・業者（ディベロッパー）が実質支配する準備組合（御用組合）には要注意です。
・御用組合には「隠し事」が多いので、すぐ判別できます。
・準備組合が業者と締結した「事業協力に関する協定書」の開示は必須です。地権者に不利な条項が含まれていることが多いので、要注意です。
［地権者が自分の資産を減らさないためには、どうすればよいか］
・地権者としては、業者による「個人面談」には応じず、「グループ」でまとまったほうがよいでしょう。個人面談は、業者にとって、地権者攻略法の定番だからです。そもそも、個人面談に応じる義務は、ありません。
・業者との約束や合意は、必ず書面で取り付けるべきです。記録が残らない「口頭」は、守られないと心得るべきです。
・地権者としては、自身で理解し納得しない限り、決して、「同意しない」（署名や押印をしない）ことが大切です。
・地権者としては、自分の資産を守るためにも、再開発への「無知」、「無関心」、「他人任せ」だけは、避けるべきです。
地権者の皆さまにおかれましては、「この地区の再開発について理解しかつ納得した」と言えるのでなければ、準備組合に脱退届出書を提出することで一旦、準備組合から脱退し、そのうえで、再開発の実態について再考することをお勧めします。その際、そのコピーを自分で保管するとともに、加入届出書の返却を求めてください。
