瓦版その２では、再開発の事業が失敗した場合、その損失を補填するのは、この地域内の地権者全員であり、事業協力者である東急不動産株式会社ではないことや、このような事業リスクを負いながら「等価交換」では割が合わないことをお伝えしました。
今回は、地権者の不動産の価値（評価額）が、再開発の後に年々、大きく減少することについてご説明します。
まず、再開発では、建物は、すべて、マンションなどの共同住宅になります。この地域では、タワーマンションなどを建設する予定です。再開発後に地権者個人が所有することになる不動産は、共有の土地の一部と、共有の建物の一部です。そして、地権者個人の土地の持分は、一戸建ての住宅に比べて、非常に小さくなる傾向があります。
皆様も実感していると思いますが、土地の評価額は、年数が経ってもあまり変わりません。しかし、建物の評価額は、年々、低くなっていきます。それと同じことが、再開発にも言えるのです。
例えば、再開発の前の一戸建て住宅の不動産評価額は、一億円で、土地が９，５００万円、建物が５００万円とします。再開発の後（権利変換時）の不動産評価額も、一億円（等価交換）で、土地が３，０００万円、建物が７，０００万円とします。ところが、建物の法定耐用年数４７年で計算すると、権利変換から３０年後の不動産評価額は、以下のとおり、ほぼ半分に減少してしまいます。このような事態は、一戸建ての住宅に住み続けていれば、あり得ません。
権利変換前： 土地９，５００万円＋建物５００万円＝合計 １億円
権利変換時： 土地３，０００万円＋建物７，０００万円＝合計 １億円
１０年後 ： 土地３，０００万円＋建物５，４６０万円＝合計 ８，４６０万円
２０年後 ： 土地３，０００万円＋建物３，９２０万円＝合計 ６，９２０万円
３０年後 ： 土地３，０００万円＋建物２，３８０万円＝合計 ５，３８０万円
