この地域で進行中の再開発事業は、今までの瓦版でご説明したとおり、地権者が主体でかつ地権者が事業リスクを負うものです。地権者としては、事業リスクを負うものですので、それなりの利益が得られなければ、割に合いません。
以下、再開発において、我々地権者が知っておくべき非常な重要なことをご説明します。なお、以下に説明する事例における金額および面積は、話をわかりやすくするための一例であり、この地域における金額および面積を示すものではありません。
まず、事業協力者（この地域では、東急不動産）は、再開発によって建てられた建物の床の一部（保留床）を取得します。例えば、保留床処分金（＝東急不動産が保留床を購入するために支払う代金）が１０００億円で、床の総面積が２５００坪である場合、保留床の坪当たりの単価（以下、保留床単価といいます。）が、適正相場の１億円であれば、保留床の面積は、１０００坪（１０００億円÷１億円）です。
一方、地権者は、再開発によって建てられた建物の床のうち、保留床を除く残部の床（権利床）を取得します。権利床の面積は、２５００坪（総面積）－１０００坪（保留床）＝１５００坪、です。
ここからわかるように、我々地権者が得る権利床の面積は、事業協力者（東急不動産）が得る保留床の面積が大きいほど、小さくなります。
ここで注意すべきことは、保留床の面積を算出する際に用いる「保留床単価」は、それを評価する不動産鑑定士によって、変動するという点です。
例えば、事業協力者が推薦する不動産鑑定士が、上述の例における保留床単価を、相場の半額である５０００万円と評価すれば、保留床の面積は、２０００坪（１０００億円÷５０００万円）です。この場合、権利床の面積は、２５００坪（総面積）－２０００坪（保留床）＝５００坪、です。権利床の面積が上述の「１５００坪」の３分の１に減ることが、わかります。
したがって、不動産鑑定士は、事業協力者（東急不動産）による推薦などで決めるのではなく、我々地権者自身で決めましょう。また、我々地権者は、保留床単価が適正であるかを、自らチェックしましょう。
