先月（６月２０日（土））、再開発準備組合の２０２６年度通常総会が開催されました。組合員総数８３名（マンションは全体で１名）中、参加者は、６３名（内訳：出席者１３名、議決権行使書３３名、委任状１７名）でした。出席者がたった１３名とは、年に一度の重要な会合にしては、あまりにも少ないですね。
また、７月８日（水）、１１日（土）には、「概略権利変換モデルについて」と称した説明会が開催されました。当会としては、「再開発後に取得できる床の面積について、最低の数字の保証がない限り、準備組合からの個別面談の要請には応じないこと」をお勧めします。その理由は以下のとおりです。
まず、１時間半という長丁場の説明会のわりには、肝心の「概略権利変換モデル」の説明の時間が短く、拍子抜けしたというのが当会の感想です。
「概略権利変換モデル」は、３つの具体例（モデル）を挙げて説明されています。
例えば、「モデル地権者Ａ」（以下、地権者Ａといいます。）の場合、余丁町通りに面している築年数３０年の非木造建物を所有している地権者Ａが、再開発で新築される「中層棟」の「中層階」に引っ越すと、従前（再開発前）の建物の床の面積が「３５０平方メートル」であったものが、従後（再開発後）の中層棟の床の面積として、「約２１０～３２０平方メートル」を取得できることが記載されています。
つまり、以下のとおり、床の面積（１００％）が、６０～９１％に減少することになります。
［建物の中の床の面積］
従前の床の面積（基準として１００％とする）→従後の床の面積（６０～９１％）
最低値（６０％）を見ますと、なんと、床の面積が４０％も減少することになります。
当会が問題と考えるのは、この最低値（４０％の減少）さえも、保証されていないことです。なぜなら、準備組合の資料の最後に、「・・・数字が変動する可能性があることをご理解ください」と記載されているからです。
なお、この想定例は、「中層棟」の「中層階」に引っ越す場合であり、「高層棟」の「低層階」に引っ越した場合の最低値は、４１％です。なんと、床の面積が５９％も減少することになります。
他の２つの具体例（モデル地権者Ｂ、Ｃ）でも、「中層棟」の「中層階」に引っ越す場合、最低値は、地権者Ｂで、７５％（２５％の減少）、地権者Ｃで、８５％（１５％の減少）です。
次に、土地の面積の増減について見てみましょう。
なんと、これが全く記載されていません。地権者Ａの場合、以下のとおりです。
［土地の面積］
従前の土地の面積（１００平方メートル）→従後の土地の面積（不明？！）
再開発の前後の床の面積の増減のみを示し、再開発の前後の土地の面積の増減を示していないのは、片手落ちの印象を受けます。なお、土地が共有であっても、地権者であれば、土地の持分（所有する面積）は、必ず定まります。
なお、以前の瓦版では、戸建ての地権者が所有する「土地の面積」が、再開発によって大きく「減少」し、その結果、長期的には、その地権者は「確実に損をする」という説明をしています（瓦版その３：当会ホームページのアーカイブでは２０２４年２月、及び、瓦版その１３：アーカイブでは２０２５年１月を参照）。
このように、「概略権利変換モデル」で示されている数字は、いずれも、「保証」がないものであり、例えば、再開発組合の設立後に、もらえる床の面積の予想「最低値」が、さらに下がったとしても、「時すでに遅し」で、後戻りできません。このときには、再開発組合は、準備組合の活動費を東急不動産に返すために、銀行から約１０億円の借金をしており、借金の返済のためには、前に進まざるを得ないからです。
皆さん、今回の「概略権利変換モデル」の説明会の後には、いよいよ、「地権者の意向の確認」としての「個人面談」が、待ち構えています。その後は、「都市計画決定」です。
しかし、ここで立ち止まって、良く考えてください。以前の瓦版でも警告しましたように、「個人面談」は、「業者にとって、地権者攻略法の定番」であり、「個人面談」の後には、「同意書」への押印が待ち構えているかもしれません。
あるいは、「同意書」なしで、個人面談の結果を以て、当地区の地権者のほとんどが、再開発（都市計画案）に同意しているとみなされてしまうかもしれません。なぜなら、行政に権限がある「都市計画決定」は、行政に大きな裁量があり、「地権者の８割以上の同意書が必要」などの明確な基準がないからです。
